Kira Geliri Vergisi Hesaplama 2026: İstisna Kime Kaldı?
Son güncelleme: 21 Temmuz 2026 · GİB 2026 Kira Rehberi (Yayın 593) + Tebliğ 332 + 7566 sayılı Kanun ile doğrulandı
Kira geliri (GMSİ) gelir vergisine tabidir — ama 2026'da kurallar köklü değişti: konut kira istisnası artık yalnız emekli/SGK aylığı alanlara uygulanıyor ve kiraya verilen konutun kredi faizi gider yazılamıyor. Bu sayfada verginizi araçla hesaplayın; götürü-gerçek gider seçimini, işyeri stopajını ve beyan kurallarını güncel mevzuatla öğrenin.
Örnek: yıllık 240.000 ₺ konut kirası, götürü gider — emekli: 23.205 ₺ · emekli değil: 31.300 ₺.
Kira Geliri Vergisi Hesaplama Aracı
Yıllık kiranı gir, verginizi adım adım hesaplayalım.
Hesap; GVK md. 21/74/86/94/103, GİB 2026 Kira Rehberi (Yayın 593) ve Tebliğ 332'ye göredir (2026 gelirleri, Mart 2027 beyanı). Gerçek giderde istisna oranlaması GİB formülüyle uygulanır. Bilgilendirme amaçlıdır; beyan öncesi mali müşavire danışın.
2026'da istisna devrimi: kime kaldı?
Konut kira istisnası (2026: 58.000 ₺) 1 Ocak 2026'dan itibaren YALNIZCA kanunla kurulu sosyal güvenlik kurumlarından emekli, malûliyet, dul ve yetim aylığı alanlara uygulanıyor. Emekli olmayan ev sahipleri için istisna kalktı — kira gelirinin tamamı beyana tabi. (2025 gelirlerinde istisna herkese 47.000 ₺ idi.) Emeklide de iki kayıp hâli var: toplam gelirleri 1.500.000 ₺'yi aşanlar ve kirayı beyan etmeyen/eksik beyan edenler istisnadan yararlanamaz.
⚠️ İnternetteki birçok 2026 rehberi hâlâ 'istisna herkese' yazıyor — bu bilgi eski. Kendiliğinden geç beyan istisna hakkını korur; idare tespit ederse (MEVA) hak kaybolur.
Götürü mü, gerçek gider mi?
Götürü gider: belge gerekmez, (kira − istisna) tutarının %15'i gider sayılır; seçersen 2 yıl gerçek gidere dönemezsin. Gerçek gider: belgeli masraflar düşülür — sigorta, emlak vergisi, onarım-bakım, amortisman, yönetim giderleri, kiraladığı evde oturup kendi konutunu kiraya verenin ödediği kira ve 2021 sonrası alınan BİR konut için 5 yıl boyunca alış bedelinin %5'i.
Gerçek giderde istisna oranlaması: istisnadan yararlanıyorsan giderin tamamı değil, (kira−istisna)/kira oranındaki kısmı indirilir (GİB formülü). İstisnasız mükellef giderin tamamını indirir.
🆕 Aralık 2025 değişikliği (7566): kiraya verilen KONUTUN kredi faizi artık gider yazılamıyor (2025 gelirlerinden itibaren). İşyeri ve diğer taşınmazlarda faiz indirimi sürüyor. Birçok kaynak hâlâ eski kuralı yazıyor.
İşyeri kirasında stopaj ve beyan
İşyeri kiracısı, brüt kira üzerinden %20 stopajı kesip vergi dairesine yatırır (GVK 94). Yıllık brüt işyeri kiran 400.000 ₺'yi (2026) aşmıyorsa beyanname vermezsin — stopaj nihai vergidir. Aşıyorsa beyanname verilir, hesaplanan vergiden kesilen stopaj mahsup edilir; stopaj fazlaysa İADE alırsın. Konut istisnası işyerine uygulanmaz.
Beyan ve ödeme nasıl?
2026 kira gelirleri, 1-31 Mart 2027'de yıllık beyannameyle beyan edilir — en kolayı GİB Hazır Beyan (hazirbeyan.gib.gov.tr): kira geliri banka/tapu verisinden ÖN-DOLDURULMUŞ gelir, kontrol edip onaylarsın. Vergi iki eşit taksitte ödenir: Mart ve Temmuz sonu. Kira tahsilatını bankadan geçirmek zorunludur — elden kira alana işlem başına ciddi özel usulsüzlük cezası var.
Beyan edilmezse: GİB'in MEVA sistemi tapu-banka-ilan verisini çaprazlayıp eksik beyanı otomatik tespit ediyor; cezalı tarhiyat + istisna hakkı kaybı. Pişmanlıkla kendiliğinden beyan cezayı büyük ölçüde kaldırır.
Kira zammında yasal sınır var — aşma
Yeni dönem kirasını belirlerken TÜFE tavanını aşmamak gerekir: sınırı aşan artış, aşan kısım yönünden geçersizdir ve uyuşmazlık/iade konusu olabilir. Bu ayın yasal sınırını ve aylara göre oran tablosunu görmek için Kira Artış Oranı aracımıza bak →
Sık sorulan sorular
2026'da ne kadar kira geliri vergiden muaf?
Emekli/malûl/dul-yetim aylığı alanlarda yıllık 58.000 ₺'ye kadar konut kirası beyan dışıdır. Emekli olmayanlar için 2026'da konut istisnası kalktı — kira gelirinin tamamı beyana tabidir. İşyeri kirasında ise istisna yok; 400.000 ₺ altı brüt kirada stopaj nihai vergidir.
Emekliler kira geliri vergisi öder mi?
Öder — ama 2026'da istisnanın tek sahibi onlar: 58.000 ₺'ye kadar konut kirası vergisiz/beyansız. Üstü için istisna düşülür, kalan dilimli tarifeyle vergilenir. Toplam gelirleri 1.500.000 ₺'yi aşan emekli istisna hakkını kaybeder.
Götürü gider yüzde kaç, kimler seçemez?
%15'tir ve (kira − istisna) üzerinden hesaplanır. Seçen 2 yıl gerçek gidere dönemez; hak kiralayanlar götürü kullanamaz. Belgen çoksa (yoğun onarım, %5 iktisap indirimi) gerçek gider daha avantajlı olabilir — aracımız iki yöntemi de hesaplar.
Kiraya verdiğim evin kredi faizini gider yazabilir miyim?
Artık hayır — 7566 sayılı Kanun'la (Aralık 2025) kiraya verilen KONUTLARIN kredi faizi indirimi kaldırıldı (2025 gelirlerinden itibaren). İşyeri ve diğer taşınmazlarda faiz indirimi devam ediyor. 2021 sonrası alınan konutta %5 iktisap indirimi ise hâlâ geçerli.
Kira geliri beyannamesi ne zaman verilir, vergi ne zaman ödenir?
Gelirin elde edildiği yılı izleyen 1-31 Mart'ta (2026 geliri → Mart 2027), GİB Hazır Beyan'dan. Vergi 2 eşit taksitte ödenir: Mart sonu + Temmuz sonu.
Ortak (hisseli) evde istisna nasıl uygulanır?
Her ortak kendi payına AYRI istisna uygular (hakkı varsa). Örnek: eşlerin yarı yarıya sahip olduğu evde her eş kendi payını beyan eder ve kendi istisnasını düşer. Birden fazla konutu olan tek kişi ise istisnayı toplam gelire BİR kez uygular.
Kira gelirini beyan etmezsem ne olur?
GİB'in MEVA sistemi tapu, banka ve ilan verilerini çaprazlayarak beyan dışı kirayı tespit ediyor. Sonuç: vergi + bir kat vergi ziyaı cezası + gecikme faizi + istisna hakkı kaybı. Elden kira tahsilatının da işlem başına özel usulsüzlük cezası var. İdare tespit etmeden pişmanlıkla beyan cezayı kaldırır.
10.000 ₺ aylık kiranın vergisi ne kadar?
Yıllık 120.000 ₺ konut kirası (2026): emekliyseniz (120.000−58.000)×0,85 = 52.700 matrah → 7.905 ₺ vergi. Emekli değilseniz 120.000×0,85 = 102.000 matrah → 15.300 ₺. İkisi de %15 diliminde — aracımızla kendi rakamını hesapla.
Ev sahibi misin?
Kiralık ilanını tamkonum'da EİDS doğrulamalı ve videolu yayınla — doğru kiracıyı hızlı bul, gelirini düzenli tut.
İlanını ver →Kira getirisi için yatırım mı arıyorsun?
Getiri hesabını yaptın — şimdi doğru evi bul. tamkonum'da ilanlar videolu: gitmeden gez, kira çarpanını gör.
İlanlara bak →İlgili Rehberler
EİDS ve Sosyal Medyada İlan
EİDS nedir, sosyal medyada ne serbest, doğrulanmış ilan linkini nasıl paylaşırsın.
Emlakçı Komisyonu ve Hesaplama
Komisyon ne kadar, kim öder, KDV nasıl hesaplanır — ücretsiz hesaplama aracıyla.
Tapu Harcı Hesaplama
Tapu harcı ne kadar, nasıl ödenir, bağış ve mirasta harç — 2026 güncel araçla hesapla.
Kira Artış Oranı Hesaplama
Bu ayın yasal kira zammı tavanı, aylara göre oran tablosu ve ücretsiz hesaplama aracı.
Değer Artış Kazancı Vergisi
5 yıl dolmadan satışta vergi çıkar mı? Yİ-ÜFE endekslemeli araçla satmadan önce hesapla.
Emlak Vergisi Hesaplama
2026 yeni değerler + 3 kat tavanı; oranlar, emekli sıfır-oran muafiyeti ve taksitler — araçla hesapla.
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır, vergi danışmanlığı değildir. Tutarlar (istisna, sınırlar, tarife) her yıl tebliğle değişir; 2026 kuralları (emekli istisna kısıtı, faiz indirimi kaldırılması) yenidir ve ikincil mevzuat gelişebilir — beyan öncesi mali müşavire danışın. Resmî kaynak: gib.gov.tr / hazirbeyan.gib.gov.tr.