Emlak Vergisi Hesaplama 2026: Yeni Değerler ve Tavan
Son güncelleme: 21 Temmuz 2026 · 1319 sayılı Kanun güncel metni + RG Tebliğ 89 + GİB rehberleriyle doğrulandı
Emlak vergisi her yıl belediyeye ödenir: konutta binde 1, işyerinde binde 2, arsada binde 3 — büyükşehirde iki katı. 2026 yeni takdir dönemi: değerler yer yer katlandı ama kanuni tavan devrede (2025 değerinin en fazla 3 katı). Bu sayfada verginizi hesaplayın; emekli sıfır-oran muafiyetini, taksitleri ve alım-satımdaki kuralları öğrenin.
Örnek: İstanbul'da 5.000.000 ₺ değerli konut → ‰2 = 10.000 + 1.000 katkı = yılda 11.000 ₺ (2 × 5.500).
Emlak Vergisi Hesaplama Aracı
Vergi değerini gir, yıllık vergiyi hesaplayalım.
Oranlar 1319 sayılı Kanun md. 8/18; katkı payı 2863 md. 12. Vergi değeri belediyenin 2026 tahakkukundaki değerdir (yeni takdir + kanuni tavan uygulanmış hali). Bilgilendirme amaçlıdır; kesin tutar belediye tahakkukudur.
2026'da vergi neden arttı? Takdir + tavan
2025 genel takdir yılıydı: 2026-2029 dönemi için arsa birim değerleri yeniden belirlendi ve yer yer 5-10 kat arttı. Buna karşı kanuni fren geldi (7566 sayılı Kanun, Geçici md. 23): 2026 vergi değeri, 2025 değerinin 'iki kat fazlasını' — tebliğdeki resmî örneğe göre en fazla 3 KATINI — geçemez. 2027-2029 değerleri bu tavanlı 2026 bazından, her yıl tam yeniden değerleme oranıyla artarak hesaplanacak (eski 'yarı oran' kuralı kaldırıldı).
⚠️ İnternette hâlâ '2026 artışı %12,745' yazan içerikler var — bu eski kurala dayalı ve YANLIŞ. Takdir kararına karşı açılmış davalar da düşmedi: tavan 2026 vergisini sınırlar ama takdirin kendisini düzeltmez; dava sonuçları belediye hesabına ayrıca yansıtılır.
Sıfır oran: kimin vergisi 0?
Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen TEK meskeni olan şu gruplar için konut vergisi oranı SIFIR: geliri yalnız SGK aylığından ibaret olanlar (emekli/dul/yetim), hiçbir geliri olmayanlar, engelliler (gelir şartı aranmaz), gaziler ve şehit yakınları. Evde bizzat oturma şartı yok (kiraya verip kirada oturmak hakkı bozmaz); yazlıklar kapsam dışı; kira geliri elde etmek hakkı bozar.
Muafiyet OTOMATİK DEĞİL: belediyeye ilgili formu (57 No.lu Tebliğ ekleri) bir kez vermek gerekir; koşul değişirse bildirilir. Yıllardır form vermeden ödediyseniz geriye dönük iade (düzeltme zamanaşımı çerçevesinde, ~5 yıl) talep edilebilir — belediyenize başvurun.
Nereye ve ne zaman ödenir?
Emlak vergisi BELEDİYEYE ödenir (kanunda 'vergi dairesi' belediyeyi ifade eder) — belediye veznesi, belediyenin e-belediye sitesi/mobil uygulaması, anlaşmalı bankalar; e-Devlet entegrasyonu belediyeye göre değişir. ('GİB'den ödenir' bilgisi yanlıştır; yalnız Değerli Konut Vergisi vergi dairesine ödenir.) 2026 taksitleri: 1. taksit son gün 1 Haziran (31 Mayıs pazara denk geldi), 2. taksit 30 Kasım. Geciken ödemeye aylık %3,7 gecikme zammı işler.
Ev alıp satarken emlak vergisi
Satış yılının vergisi satıcıya aittir (1 Ocak'taki malik); alıcının mükellefiyeti ertesi yıl başlar. Alıcı, alım yılı içinde (yılın son 3 ayında alındıysa 3 ay içinde) belediyeye emlak vergisi bildirimi verir. Geçmiş yıl borçlarından alıcı-satıcı birlikte sorumludur ve tapu müdürlüğü devirde borcu elektronik sorgular: emlak vergisi borcu olan taşınmazın devri yapılmaz — satın almadan önce borç sorgulatın.
Alım-satımın diğer maliyeti için: Tapu Harcı Hesaplama rehberimiz →
Değerli Konut Vergisi (ayrı vergi)
Vergi değeri 17.711.000 ₺'yi (2026) aşan meskenler için emlak vergisine EK olarak Değerli Konut Vergisi doğabilir: aşan kısım üzerinden ‰3'ten başlayan dilimli tarife. Önemli muafiyet: Türkiye'de tek meskeni olanın o meskeni muaf; birden fazla DKV-konusu konutu olanda en düşük değerlisi muaf. Beyan (20 Şubat'a kadar) ve ödeme (Şubat+Ağustos) belediyeye değil VERGİ DAİRESİNE yapılır.
Bu evden kira geliri de alıyor musun?
Emlak vergisi ile kira geliri vergisi ayrı yükümlülüklerdir ve 2026'da ikisinin de kuralları değişti. Kira gelirinin vergisini götürü/gerçek gider seçenekleriyle hesaplamak için Kira Geliri Vergisi aracımıza bak →
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Belediyedeki vergi değeri × oran: konutta binde 1, işyerinde binde 2, arsada binde 3, arazide binde 1 — büyükşehir sınırlarında bu oranların iki katı. Üzerine tahakkuk eden verginin %10'u kadar kültür varlıkları katkı payı eklenir. Aracımız hepsini birlikte hesaplar.
2026'da emlak vergisi neden bu kadar arttı?
2025'te yapılan genel takdirle arsa birim değerleri yeniden belirlendi. Ancak kanuni tavan var: 2026 vergi değeri, 2025 değerinin en fazla 3 katı olabilir (7566 s.K., Geçici md. 23 — tebliğdeki resmî örnek). Tavana rağmen artış hissedilir; 2027-2029'da değerler tam yeniden değerleme oranıyla artacak.
Emekliler emlak vergisi öder mi?
Geliri yalnız SGK aylığından ibaret olan emekli, Türkiye'deki 200 m²'yi geçmeyen TEK meskeni için vergi ödemez (oran sıfır). Şart: belediyeye formu vermek — otomatik değil. İkinci konut, yazlık veya kira geliri hakkı bozar. Engellilerde gelir şartı da aranmaz.
Muafiyetim varmış ama yıllardır ödemişim — geri alabilir miyim?
Evet, formu sonradan verip düzeltme zamanaşımı çerçevesinde (yaklaşık 5 yıl) geriye dönük iade talep edilebilir. Belediyenin emlak servisine ilgili muafiyet formu ve belgelerle başvurun.
Emlak vergisi nereye ödenir — GİB'e mi belediyeye mi?
Belediyeye. Kanunda 'vergi dairesi' tabiri belediyeyi ifade eder; ödeme belediye veznesi, e-belediye veya anlaşmalı bankalardan yapılır. GİB/vergi dairesine ödenen tek istisna Değerli Konut Vergisi'dir.
Yeni ev aldım — ne yapmalıyım, vergiyi ne zaman öderim?
Alım yılı içinde (son 3 ayda alındıysa 3 ay içinde) taşınmazın belediyesine emlak vergisi bildirimi verin. Mükellefiyetiniz ertesi yıl başlar — alım yılının vergisi satıcıya aittir. Yeni inşa konutlarda 5 yıl boyunca değerin ¼'ü muaftır (bildirim şart).
Satacağım evin emlak vergisi borcu varsa ne olur?
Tapu müdürlüğü devir sırasında borcu elektronik sorgular: borcu olan taşınmazın devri (miras, mahkeme kararı gibi haller hariç) yapılmaz. Satıştan önce belediyeden borcu kapatmak gerekir; geçmiş borçlardan alıcı-satıcı birlikte sorumlu tutulabilir.
Emlak vergisi ödenmezse ne olur?
Aylık %3,7 gecikme zammı işler (13.11.2025'ten beri geçerli oran) ve borç, tapuda devir engeli oluşturur. Bildirim hiç verilmemişse belediye vergiyi cezalı tarh eder.
Değerli Konut Vergisi'ni kim öder?
Vergi değeri 17.711.000 ₺'yi (2026) aşan meskeni olanlar — ama Türkiye'deki tek meskeni bu olan kişi muaftır; birden çok DKV-konusu konutu olanda en düşük değerlisi muaf. Beyan 20 Şubat'a kadar vergi dairesine; ödeme Şubat + Ağustos taksitleriyle.
Ev sahibi misin?
Vergini öğrendin — mülkünü değerinde kirala ya da sat. tamkonum'da ilanın EİDS doğrulamalı ve videolu.
İlanını ver →Ev mi alıyorsun?
Yıllık vergi yükünü önceden bil, borç sorgusunu unutma. tamkonum'da ilanları videolu gez.
İlanlara bak →İlgili Rehberler
EİDS ve Sosyal Medyada İlan
EİDS nedir, sosyal medyada ne serbest, doğrulanmış ilan linkini nasıl paylaşırsın.
Emlakçı Komisyonu ve Hesaplama
Komisyon ne kadar, kim öder, KDV nasıl hesaplanır — ücretsiz hesaplama aracıyla.
Tapu Harcı Hesaplama
Tapu harcı ne kadar, nasıl ödenir, bağış ve mirasta harç — 2026 güncel araçla hesapla.
Kira Artış Oranı Hesaplama
Bu ayın yasal kira zammı tavanı, aylara göre oran tablosu ve ücretsiz hesaplama aracı.
Değer Artış Kazancı Vergisi
5 yıl dolmadan satışta vergi çıkar mı? Yİ-ÜFE endekslemeli araçla satmadan önce hesapla.
Kira Geliri Vergisi
2026'da istisna yalnız emekliye — kira vergini götürü/gerçek giderle hesapla, beyan gerekir mi öğren.
Emlak İlanı Verme Ücreti
Portal maliyeti nasıl oluşur (ilan bedeli + doping + paket)? Kendi yıllık maliyetini hesapla — ve ücretsiz yol.
Ücretsiz Emlak İlanı Verme
Portallarda ücretsiz hak var mı, “hilesi” çalışır mı? Dürüst cevaplar + 4 adımda gerçekten ücretsiz yol.
Veraset ve İntikal Vergisi
Miras kalan ev için ne kadar? 2026 istisna ve tarifesiyle hesapla; satış öncesi ilişik kesme adımlarını öğren.
Boya ve zemin metrajı
Oda ölçüsünü gir, boyanabilir alanı ve gereken boya litresini gör. Zemin için fire paylı miktar.
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır, vergi danışmanlığı değildir. Oran ve tutarlar mevzuata bağlıdır; vergi değeri ve kesin tahakkuk belediyenizden öğrenilir. 2026 tavan uygulaması (Geçici md. 23) ve takdir davaları gelişmeye açıktır — önemli kararlarda mali müşavire danışın. Resmî kaynaklar: mevzuat.gov.tr · gib.gov.tr · belediyeniz.