Emlak Vergisi Hesaplama 2026: Yeni Değerler ve Tavan
Son güncelleme: 21 Temmuz 2026 · 1319 sayılı Kanun güncel metni + RG Tebliğ 89 + GİB rehberleriyle doğrulandı
Emlak vergisi her yıl belediyeye ödenir: konutta binde 1, işyerinde binde 2, arsada binde 3 — büyükşehirde iki katı. 2026 yeni takdir dönemi: değerler yer yer katlandı ama kanuni tavan devrede (2025 değerinin en fazla 3 katı). Bu sayfada verginizi hesaplayın; emekli sıfır-oran muafiyetini, taksitleri ve alım-satımdaki kuralları öğrenin.
Örnek: İstanbul'da 5.000.000 ₺ değerli konut → ‰2 = 10.000 + 1.000 katkı = yılda 11.000 ₺ (2 × 5.500).
Emlak Vergisi Hesaplama Aracı
Vergi değerini gir, yıllık vergiyi hesaplayalım.
Oranlar 1319 sayılı Kanun md. 8/18; katkı payı 2863 md. 12. Vergi değeri belediyenin 2026 tahakkukundaki değerdir (yeni takdir + kanuni tavan uygulanmış hali). Bilgilendirme amaçlıdır; kesin tutar belediye tahakkukudur.
2026'da vergi neden arttı? Takdir + tavan
2025 genel takdir yılıydı: 2026-2029 dönemi için arsa birim değerleri yeniden belirlendi ve yer yer 5-10 kat arttı. Buna karşı kanuni fren geldi (7566 sayılı Kanun, Geçici md. 23): 2026 vergi değeri, 2025 değerinin 'iki kat fazlasını' — tebliğdeki resmî örneğe göre en fazla 3 KATINI — geçemez. 2027-2029 değerleri bu tavanlı 2026 bazından, her yıl tam yeniden değerleme oranıyla artarak hesaplanacak (eski 'yarı oran' kuralı kaldırıldı).
⚠️ İnternette hâlâ '2026 artışı %12,745' yazan içerikler var — bu eski kurala dayalı ve YANLIŞ. Takdir kararına karşı açılmış davalar da düşmedi: tavan 2026 vergisini sınırlar ama takdirin kendisini düzeltmez; dava sonuçları belediye hesabına ayrıca yansıtılır.
Sıfır oran: kimin vergisi 0?
Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen TEK meskeni olan şu gruplar için konut vergisi oranı SIFIR: geliri yalnız SGK aylığından ibaret olanlar (emekli/dul/yetim), hiçbir geliri olmayanlar, engelliler (gelir şartı aranmaz), gaziler ve şehit yakınları. Evde bizzat oturma şartı yok (kiraya verip kirada oturmak hakkı bozmaz); yazlıklar kapsam dışı; kira geliri elde etmek hakkı bozar.
Muafiyet OTOMATİK DEĞİL: belediyeye ilgili formu (57 No.lu Tebliğ ekleri) bir kez vermek gerekir; koşul değişirse bildirilir. Yıllardır form vermeden ödediyseniz geriye dönük iade (düzeltme zamanaşımı çerçevesinde, ~5 yıl) talep edilebilir — belediyenize başvurun.
Nereye ve ne zaman ödenir?
Emlak vergisi BELEDİYEYE ödenir (kanunda 'vergi dairesi' belediyeyi ifade eder) — belediye veznesi, belediyenin e-belediye sitesi/mobil uygulaması, anlaşmalı bankalar; e-Devlet entegrasyonu belediyeye göre değişir. ('GİB'den ödenir' bilgisi yanlıştır; yalnız Değerli Konut Vergisi vergi dairesine ödenir.) 2026 taksitleri: 1. taksit son gün 1 Haziran (31 Mayıs pazara denk geldi), 2. taksit 30 Kasım. Geciken ödemeye aylık %3,7 gecikme zammı işler.
Ev alıp satarken emlak vergisi
Satış yılının vergisi satıcıya aittir (1 Ocak'taki malik); alıcının mükellefiyeti ertesi yıl başlar. Alıcı, alım yılı içinde (yılın son 3 ayında alındıysa 3 ay içinde) belediyeye emlak vergisi bildirimi verir. Geçmiş yıl borçlarından alıcı-satıcı birlikte sorumludur ve tapu müdürlüğü devirde borcu elektronik sorgular: emlak vergisi borcu olan taşınmazın devri yapılmaz — satın almadan önce borç sorgulatın.
Alım-satımın diğer maliyeti için: Tapu Harcı Hesaplama rehberimiz →
Değerli Konut Vergisi (ayrı vergi)
Vergi değeri 17.711.000 ₺'yi (2026) aşan meskenler için emlak vergisine EK olarak Değerli Konut Vergisi doğabilir: aşan kısım üzerinden ‰3'ten başlayan dilimli tarife. Önemli muafiyet: Türkiye'de tek meskeni olanın o meskeni muaf; birden fazla DKV-konusu konutu olanda en düşük değerlisi muaf. Beyan (20 Şubat'a kadar) ve ödeme (Şubat+Ağustos) belediyeye değil VERGİ DAİRESİNE yapılır.
Bu evden kira geliri de alıyor musun?
Emlak vergisi ile kira geliri vergisi ayrı yükümlülüklerdir ve 2026'da ikisinin de kuralları değişti. Kira gelirinin vergisini götürü/gerçek gider seçenekleriyle hesaplamak için Kira Geliri Vergisi aracımıza bak →
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Belediyedeki vergi değeri × oran: konutta binde 1, işyerinde binde 2, arsada binde 3, arazide binde 1 — büyükşehir sınırlarında bu oranların iki katı. Üzerine tahakkuk eden verginin %10'u kadar kültür varlıkları katkı payı eklenir. Aracımız hepsini birlikte hesaplar.
2026'da emlak vergisi neden bu kadar arttı?
2025'te yapılan genel takdirle arsa birim değerleri yeniden belirlendi. Ancak kanuni tavan var: 2026 vergi değeri, 2025 değerinin en fazla 3 katı olabilir (7566 s.K., Geçici md. 23 — tebliğdeki resmî örnek). Tavana rağmen artış hissedilir; 2027-2029'da değerler tam yeniden değerleme oranıyla artacak.
Emekliler emlak vergisi öder mi?
Geliri yalnız SGK aylığından ibaret olan emekli, Türkiye'deki 200 m²'yi geçmeyen TEK meskeni için vergi ödemez (oran sıfır). Şart: belediyeye formu vermek — otomatik değil. İkinci konut, yazlık veya kira geliri hakkı bozar. Engellilerde gelir şartı da aranmaz.
Muafiyetim varmış ama yıllardır ödemişim — geri alabilir miyim?
Evet, formu sonradan verip düzeltme zamanaşımı çerçevesinde (yaklaşık 5 yıl) geriye dönük iade talep edilebilir. Belediyenin emlak servisine ilgili muafiyet formu ve belgelerle başvurun.
Emlak vergisi nereye ödenir — GİB'e mi belediyeye mi?
Belediyeye. Kanunda 'vergi dairesi' tabiri belediyeyi ifade eder; ödeme belediye veznesi, e-belediye veya anlaşmalı bankalardan yapılır. GİB/vergi dairesine ödenen tek istisna Değerli Konut Vergisi'dir.
Yeni ev aldım — ne yapmalıyım, vergiyi ne zaman öderim?
Alım yılı içinde (son 3 ayda alındıysa 3 ay içinde) taşınmazın belediyesine emlak vergisi bildirimi verin. Mükellefiyetiniz ertesi yıl başlar — alım yılının vergisi satıcıya aittir. Yeni inşa konutlarda 5 yıl boyunca değerin ¼'ü muaftır (bildirim şart).
Satacağım evin emlak vergisi borcu varsa ne olur?
Tapu müdürlüğü devir sırasında borcu elektronik sorgular: borcu olan taşınmazın devri (miras, mahkeme kararı gibi haller hariç) yapılmaz. Satıştan önce belediyeden borcu kapatmak gerekir; geçmiş borçlardan alıcı-satıcı birlikte sorumlu tutulabilir.
Emlak vergisi ödenmezse ne olur?
Aylık %3,7 gecikme zammı işler (13.11.2025'ten beri geçerli oran) ve borç, tapuda devir engeli oluşturur. Bildirim hiç verilmemişse belediye vergiyi cezalı tarh eder.
Değerli Konut Vergisi'ni kim öder?
Vergi değeri 17.711.000 ₺'yi (2026) aşan meskeni olanlar — ama Türkiye'deki tek meskeni bu olan kişi muaftır; birden çok DKV-konusu konutu olanda en düşük değerlisi muaf. Beyan 20 Şubat'a kadar vergi dairesine; ödeme Şubat + Ağustos taksitleriyle.
Ev sahibi misin?
Vergini öğrendin — mülkünü değerinde kirala ya da sat. tamkonum'da ilanın EİDS doğrulamalı ve videolu.
İlanını ver →Ev mi alıyorsun?
Yıllık vergi yükünü önceden bil, borç sorgusunu unutma. tamkonum'da ilanları videolu gez.
İlanlara bak →İlgili Rehberler
EİDS ve Sosyal Medyada İlan
EİDS nedir, sosyal medyada ne serbest, doğrulanmış ilan linkini nasıl paylaşırsın.
Emlakçı Komisyonu ve Hesaplama
Komisyon ne kadar, kim öder, KDV nasıl hesaplanır — ücretsiz hesaplama aracıyla.
Tapu Harcı Hesaplama
Tapu harcı ne kadar, nasıl ödenir, bağış ve mirasta harç — 2026 güncel araçla hesapla.
Kira Artış Oranı Hesaplama
Bu ayın yasal kira zammı tavanı, aylara göre oran tablosu ve ücretsiz hesaplama aracı.
Değer Artış Kazancı Vergisi
5 yıl dolmadan satışta vergi çıkar mı? Yİ-ÜFE endekslemeli araçla satmadan önce hesapla.
Kira Geliri Vergisi
2026'da istisna yalnız emekliye — kira vergini götürü/gerçek giderle hesapla, beyan gerekir mi öğren.
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır, vergi danışmanlığı değildir. Oran ve tutarlar mevzuata bağlıdır; vergi değeri ve kesin tahakkuk belediyenizden öğrenilir. 2026 tavan uygulaması (Geçici md. 23) ve takdir davaları gelişmeye açıktır — önemli kararlarda mali müşavire danışın. Resmî kaynaklar: mevzuat.gov.tr · gib.gov.tr · belediyeniz.