Veraset ve İntikal Vergisi 2026: Miras Kalan Ev İçin Ne Kadar Ödenir?

Ev hangi değerle beyan edilir? (en çok yanlış bilinen konu)

Miras kalan bir taşınmaz, satış fiyatı veya emlakçı değerlemesi ile değil, belediyedeki emlak vergisi değeri ile beyan edilir. Nitekim beyannameye eklenmesi istenen belgeler arasında "emlak vergisi değerini gösterir ilgili belediyeden alınmış bir belge" bulunur. Bu yüzden piyasa değeri yüksek bir daire için çıkan vergi, çoğu kişinin beklediğinden belirgin şekilde düşüktür.

Pratik adım: beyannameyi doldurmadan önce taşınmazın bağlı olduğu belediyeden ölüm yılına ait emlak vergisi değerini gösteren belgeyi alın. Hesaplama aracına gireceğiniz sayı budur.

2026 istisna tutarları ve vergi tarifesi

31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 57 Seri No'lu Genel Tebliğ, 1 Ocak 2026'dan geçerli tutarları belirledi. Vergi alınmayan kısım: mirasta çocukların (evlatlıklar dâhil), torunların ve eşin her birinin payında 2.907.136 ₺; ölenin hiç çocuğu ve torunu yoksa eşin payında 5.817.845 ₺; bağışta yalnızca 66.935 ₺. Bu kısım düşüldükten sonra kalan tutara şu tarife uygulanır:

Tutarlar ve dilimler her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır (2026 için %25,49). Ana, baba, eş ve çocuktan yapılan bağışlarda bağış sütunundaki oranların yarısı uygulanır.

Beyanname ne zaman, nereye verilir?

Veraset yoluyla intikallerde beyanname, ölen kişinin ikametgâhının bulunduğu yerdeki vergi dairesine verilir (miras bırakanın ikametgâhı yurt dışındaysa Türkiye'deki son ikametgâhı). Ankara, İstanbul ve İzmir'de defterdarlık sitesinden randevu alınır. Süreler duruma göre değişir:

Önemli: mirasta, kalan mal vergisiz sınırın altında olsa bile beyanname verilmesi gerekir. Bağışlarda ise sınırın altında kalan tutarlar için beyanname verilmez. Mirasçılara hiçbir mal kalmamışsa, "beyanname vermeyeceğim" diye dilekçe vermeye de gerek yoktur. Beyanname için önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir; bunu sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alabilirsiniz.

Vergi ne zaman ve nasıl ödenir?

Veraset ve intikal vergisi tek seferde ödenmez: tahakkukundan itibaren 3 yılda ve her yıl mayıs ve kasım aylarında olmak üzere toplam 6 eşit taksitte ödenir. Ödeme, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Dijital Vergi Dairesi ve GİB Mobil uygulaması üzerinden anlaşmalı bankaların kartlarıyla ya da hesaplarıyla; anlaşmalı banka şubeleri ve internet/mobil bankacılık kanallarından; PTT iş yerlerinden veya tüm vergi dairelerinden yapılabilir.

Miras kalan evi satmak: doğru sıra

Miras kalan bir evi satmak isteyenlerin en sık takıldığı nokta sıralamadır. Tapuda mirasçılar adına intikal ile satış farklı adımlardır ve verginin ödenmiş olması satış için şarttır.

Mirasçılar arasında paylaşım (taksim) yapılacaksa süreç değişir ve ek harç doğabilir; anlaşmazlık hâlinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Bu adımlarda avukat desteği almanız yerinde olur.

Miras kalan evi satarsam ayrıca gelir vergisi öder miyim?

Hayır. Değer artış kazancı vergisi, para ödeyerek satın alınmış bir taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa doğar. Miras kalan taşınmaz ise bedel ödemeden edinildiği için Gelir Vergisi Kanunu bu satışları kapsam dışında tutar. Yani miras kalan evi üzerinize geçtikten bir ay sonra bile satsanız değer artış kazancı vergisi çıkmaz. Gelir İdaresi'nin görüşleri de bunu doğrular: mirasın paylaşımında payınızın büyümesi veya taşınmazın kat karşılığı müteahhide verilmesi bu durumu değiştirmez.

Satın alınmış bir taşınmazda durum farklıdır; Yİ-ÜFE endekslemeli hesaplama için: Değer Artış Kazancı Vergisi rehberimize bakın →

Evimi sağlığımda çocuğuma devretsem ne öderim?

Bir evi sağlığınızda bedel almadan devretmeniz kanunda bağış sayılır — ve bağışın vergisi mirasınkinden çok daha ağırdır. İki fark var. Birincisi: mirasta çocuğun payının 2.907.136 ₺'lik kısmından vergi alınmaz; bağışta bu sınır yalnızca 66.935 ₺'dir. İkincisi: mirasın vergisi %1'den başlar; bağışınki %10'dan başlar — anne-baba, eş ve çocuk arasındaki bağışlarda bu oranın yarısı (%5) uygulanır. Ayrıca bağış beyannamesi 1 ay içinde verilir (mirasta 4 ay) ve tapuda bağış harcı ödenir (miras intikalinde tapu harcı yoktur).

Aynı daire, iki yol: emlak vergisi değeri 3.000.000 ₺ olan bir daireyi baba sağlığında kızına BAĞIŞLARSA vergi yaklaşık 146.653 ₺ tutar (3.000.000 − 66.935 = 2.933.065 ₺; bunun %5'i) ve üstüne tapuda bağış harcı gelir. Aynı daire kızına MİRAS kalsaydı vergi yaklaşık 929 ₺ olurdu (3.000.000 − 2.907.136 = 92.864 ₺; bunun %1'i). Aradaki fark yaklaşık 157 kat. Bu yüzden "sağlığımda devredeyim mi?" sorusu yalnızca vergi sorusu değildir; miras hukuku ve diğer mirasçıların hakları da işin içindedir — devirden önce mutlaka mali müşavire ve avukata danışın.

"Ama ben satmadım ki, hediye ettim / çeyiz olarak verdim" demek vergiyi ortadan kaldırmaz. Kanunda düğün gelenekleri için gerçekten de özel bir istisna var: hediye, çeyiz (kanundaki eski adıyla "cihaz"), damadın geline verdiği yüzgörümlüğü ve gelin tarafının damada verdiği para veya mal (drahoma) tutar sınırı olmadan vergi dışıdır. Ama kanun bu istisnanın yanına tek bir parantez eklemiş: "(Gayrimenkuller hariç)". Yani takı, mobilya ve para çeyiz olarak vergisiz verilebilir; daire veya arsa verilemez. Tapuda bir ev devrettiğinizde ona ne ad verirseniz verin, yukarıdaki bağış vergisi uygulanır.

Bağış yoluyla tapu devrinde ayrıca harç doğar; Tapu Harcı Hesaplama rehberimizde bağış harcını da bulabilirsiniz →

Ev üzerinize geçtikten sonra: emlak vergisi

İntikal tamamlandığında taşınmazın emlak vergisi mükellefi siz olursunuz ve belediyeye bildirim vermeniz gerekir. Yıllık vergi yükünüzü hesaplamak için Emlak Vergisi Hesaplama aracımıza bakın →

Sık sorulan sorular