Emlakçı Komisyonu 2026: Ne Kadar, Kim Öder? (Hesaplama Aracı)
Son güncelleme: 18 Temmuz 2026
Emlakçı komisyonu yasal olarak bir üst sınıra tabidir: taşınmaz satışında KDV hariç satış bedelinin en fazla %4'ü, kiralamada en fazla 1 aylık kira. Bu rehberde komisyonun ne kadar olduğunu, kimin ödediğini ve KDV'yle birlikte toplamı adım adım hesaplıyoruz.
Bu bir üst sınırdır — gerçek oran taraflar arasında pazarlığa tabidir.
Komisyon Hesaplama Aracı
Tutarı gir, komisyonu anında hesaplayalım.
Hesaplanan tutar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20 uyarınca YASAL ÜST SINIRDIR; gerçek komisyon pazarlığa tabidir. KDV oranı %20 (genel oran) olarak komisyonun üzerine eklenmiştir.
Komisyonu kim öder?
Taşınmaz satışında hizmet bedeli, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında EŞİT paylaşılır. Yani KDV hariç bedelin %4'ü toplamdır; varsayılan olarak alıcı %2, satıcı %2 öder. Tek taşınmaz için iki taraflı ayrı sözleşme yapılsa da toplam tek hizmet bedeli alınır. Kiralamada komisyon genellikle kiracıdan alınır.
KDV komisyona nasıl uygulanır?
Komisyon KDV'si (genel oran %20) komisyon tutarının ÜZERİNE eklenir. Örnek: 200.000 ₺ komisyon → +40.000 ₺ KDV → toplam tahsilat 240.000 ₺. Dikkat: bu KDV, aracılık hizmetinin komisyonuna aittir; konutun/taşınmazın kendi satış KDV'siyle (m² ve proje türüne göre %1/%10/%20 değişebilir) KARIŞTIRILMAMALIDIR.
Komisyonu ödeyen taraf KDV mükellefi bir işletmeyse, ödenen komisyon KDV'si indirim konusu yapılabilir. Bireysel alıcı/satıcı için ise nihai maliyettir.
Hangi durumda ücret alınamaz?
Taşınmaz GÖSTERME hizmeti karşılığında ücret alınamaz (Yönetmelik md. 19); yer gösterme belgesi zorunludur ama ücretsizdir. Komisyon ancak işlem (satış/kiralama) sonuçlandığında ve yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanarak alınabilir.
Yasal dayanak ve güncel değişiklikler
Komisyon üst sınırları Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20'de düzenlenir: satışta KDV hariç bedelin %4'ü, kiralamada 1 aylık kira. KDV oranı ise 3065 sayılı KDV Kanunu ve 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca %20'dir (10 Temmuz 2023'ten beri).
Güncel değişiklikler: 30 Mayıs 2025 — internet ilanlarında ekonomik gerekçesiz fiyat artışı yasaklandı; 29 Nisan 2026 — belirli satışlarda güvenli ödeme sistemi düzenlendi. Bu değişiklikler komisyon oranını değiştirmez ama mevzuatın canlı olduğunu gösterir.
Sık sorulan sorular
Ev satışında emlakçı komisyonu ne kadar?
Satışta yasal üst sınır, KDV hariç satış bedelinin %4'üdür ve varsayılan olarak alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır (her biri %2). Bu tutara ayrıca %20 KDV eklenir. Örneğin 4.000.000 ₺'lik bir satışta komisyon en fazla 160.000 ₺ + 32.000 ₺ KDV = 192.000 ₺, taraf başına 96.000 ₺ olur.
Emlakçı komisyonu yüzde kaç?
Taşınmaz satışında yasal üst sınır, KDV hariç satış bedelinin %4'üdür (toplam; varsayılan olarak alıcı ve satıcı eşit böler). Kiralamada üst sınır 1 aylık kira bedelidir. Her ikisine ayrıca %20 KDV eklenir.
Emlakçı komisyonunu kim öder?
Satışta komisyon, sözleşmede aksi belirtilmedikçe alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Kiralamada genellikle kiracı öder. Taraflar aksini kararlaştırabilir.
Komisyona KDV dahil mi?
Hayır, %20 KDV komisyon tutarının üzerine ayrıca eklenir. Örneğin 200.000 ₺ komisyona 40.000 ₺ KDV eklenir, toplam 240.000 ₺ olur.
Emlakçı ev gösterirken ücret alabilir mi?
Hayır. Taşınmaz gösterme hizmeti karşılığında ücret alınamaz (Yönetmelik md. 19). Komisyon yalnızca işlem sonuçlandığında ve yazılı sözleşmeye dayanarak alınır.
Emlakçı komisyonu pazarlık edilebilir mi?
Evet. %4 (satış) ve 1 aylık kira (kiralama) yasal ÜST sınırlardır; taraflar bu sınırın altında bir oranda anlaşabilir.
Evini mi satıyorsun?
İlanını tamkonum'da EİDS doğrulamalı, video ile yayınla. Doğrulanmış ilan, güvenli alıcı.
İlanını ver →Emlakçı mısın?
Komisyon sözleşmelerini, portföyünü ve doğrulanmış ilanlarını tek yerden yönet. Başlangıç ücretsiz.
Ücretsiz başla →İlgili Rehberler
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık değildir. Komisyon oranları ve KDV mevzuatı değişebilir; güncel resmî bilgi için ticaret.gov.tr, mevzuat.gov.tr ve gib.gov.tr adreslerini esas alın.