Emlakçı Komisyonu 2026: Ne Kadar, Kim Öder? (Hesaplama Aracı)
Son güncelleme: 18 Temmuz 2026
Emlakçı komisyonu yasal olarak bir üst sınıra tabidir: taşınmaz satışında KDV hariç satış bedelinin en fazla %4'ü, kiralamada en fazla 1 aylık kira. Bu rehberde komisyonun ne kadar olduğunu, kimin ödediğini ve KDV'yle birlikte toplamı adım adım hesaplıyoruz.
Bu bir üst sınırdır — gerçek oran taraflar arasında pazarlığa tabidir.
Komisyon Hesaplama Aracı
Tutarı gir, komisyonu anında hesaplayalım.
Hesaplanan tutar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20 uyarınca YASAL ÜST SINIRDIR; gerçek komisyon pazarlığa tabidir. KDV oranı %20 (genel oran) olarak komisyonun üzerine eklenmiştir.
Komisyonu kim öder?
Taşınmaz satışında hizmet bedeli, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında EŞİT paylaşılır. Yani KDV hariç bedelin %4'ü toplamdır; varsayılan olarak alıcı %2, satıcı %2 öder. Tek taşınmaz için iki taraflı ayrı sözleşme yapılsa da toplam tek hizmet bedeli alınır. Kiralamada komisyon genellikle kiracıdan alınır.
KDV komisyona nasıl uygulanır?
Komisyon KDV'si (genel oran %20) komisyon tutarının ÜZERİNE eklenir. Örnek: 200.000 ₺ komisyon → +40.000 ₺ KDV → toplam tahsilat 240.000 ₺. Dikkat: bu KDV, aracılık hizmetinin komisyonuna aittir; konutun/taşınmazın kendi satış KDV'siyle (m² ve proje türüne göre %1/%10/%20 değişebilir) KARIŞTIRILMAMALIDIR.
Komisyonu ödeyen taraf KDV mükellefi bir işletmeyse, ödenen komisyon KDV'si indirim konusu yapılabilir. Bireysel alıcı/satıcı için ise nihai maliyettir.
Hangi durumda ücret alınamaz?
Taşınmaz GÖSTERME hizmeti karşılığında ücret alınamaz (Yönetmelik md. 19); yer gösterme belgesi zorunludur ama ücretsizdir. Komisyon ancak işlem (satış/kiralama) sonuçlandığında ve yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanarak alınabilir.
Yasal dayanak ve güncel değişiklikler
Komisyon üst sınırları Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20'de düzenlenir: satışta KDV hariç bedelin %4'ü, kiralamada 1 aylık kira. KDV oranı ise 3065 sayılı KDV Kanunu ve 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca %20'dir (10 Temmuz 2023'ten beri).
Güncel değişiklikler: 30 Mayıs 2025 — internet ilanlarında ekonomik gerekçesiz fiyat artışı yasaklandı; 29 Nisan 2026 — belirli satışlarda güvenli ödeme sistemi düzenlendi. Bu değişiklikler komisyon oranını değiştirmez ama mevzuatın canlı olduğunu gösterir.
Ayrıca 15 Şubat 2026'dan beri tüm taşınmaz ilanlarında EİDS yetki doğrulaması zorunlu; emlak işletmesi ancak mal sahibinin e-Devlet yetkilendirmesiyle ilan verebilir. EİDS rehberi: yetki verme, cezalar ve sosyal medya kuralları
Sık sorulan sorular
Ev satışında emlakçı komisyonu ne kadar?
Satışta yasal üst sınır, KDV hariç satış bedelinin %4'üdür ve varsayılan olarak alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır (her biri %2). Bu tutara ayrıca %20 KDV eklenir. Örneğin 4.000.000 ₺'lik bir satışta komisyon en fazla 160.000 ₺ + 32.000 ₺ KDV = 192.000 ₺, taraf başına 96.000 ₺ olur.
Emlakçı komisyonu yüzde kaç?
Taşınmaz satışında yasal üst sınır, KDV hariç satış bedelinin %4'üdür (toplam; varsayılan olarak alıcı ve satıcı eşit böler). Kiralamada üst sınır 1 aylık kira bedelidir. Her ikisine ayrıca %20 KDV eklenir.
Emlakçı komisyonunu kim öder?
Satışta komisyon, sözleşmede aksi belirtilmedikçe alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Kiralamada genellikle kiracı öder. Taraflar aksini kararlaştırabilir.
Komisyona KDV dahil mi?
Hayır, %20 KDV komisyon tutarının üzerine ayrıca eklenir. Örneğin 200.000 ₺ komisyona 40.000 ₺ KDV eklenir, toplam 240.000 ₺ olur.
Emlakçı ev gösterirken ücret alabilir mi?
Hayır. Taşınmaz gösterme hizmeti karşılığında ücret alınamaz (Yönetmelik md. 19). Komisyon yalnızca işlem sonuçlandığında ve yazılı sözleşmeye dayanarak alınır.
Emlakçı komisyonu pazarlık edilebilir mi?
Evet. %4 (satış) ve 1 aylık kira (kiralama) yasal ÜST sınırlardır; taraflar bu sınırın altında bir oranda anlaşabilir.
Evini mi satıyorsun?
İlanını tamkonum'da EİDS doğrulamalı, video ile yayınla. Doğrulanmış ilan, güvenli alıcı.
İlanını ver →Emlakçı mısın?
Komisyon sözleşmelerini, portföyünü ve doğrulanmış ilanlarını tek yerden yönet. Başlangıç ücretsiz.
Ücretsiz başla →İlgili Rehberler
EİDS ve Sosyal Medyada İlan
EİDS nedir, sosyal medyada ne serbest, doğrulanmış ilan linkini nasıl paylaşırsın.
Tapu Harcı Hesaplama
Tapu harcı ne kadar, nasıl ödenir, bağış ve mirasta harç — 2026 güncel araçla hesapla.
Kira Artış Oranı Hesaplama
Bu ayın yasal kira zammı tavanı, aylara göre oran tablosu ve ücretsiz hesaplama aracı.
Değer Artış Kazancı Vergisi
5 yıl dolmadan satışta vergi çıkar mı? Yİ-ÜFE endekslemeli araçla satmadan önce hesapla.
Kira Geliri Vergisi
2026'da istisna yalnız emekliye — kira vergini götürü/gerçek giderle hesapla, beyan gerekir mi öğren.
Emlak Vergisi Hesaplama
2026 yeni değerler + 3 kat tavanı; oranlar, emekli sıfır-oran muafiyeti ve taksitler — araçla hesapla.
Emlak İlanı Verme Ücreti
Portal maliyeti nasıl oluşur (ilan bedeli + doping + paket)? Kendi yıllık maliyetini hesapla — ve ücretsiz yol.
Ücretsiz Emlak İlanı Verme
Portallarda ücretsiz hak var mı, “hilesi” çalışır mı? Dürüst cevaplar + 4 adımda gerçekten ücretsiz yol.
Veraset ve İntikal Vergisi
Miras kalan ev için ne kadar? 2026 istisna ve tarifesiyle hesapla; satış öncesi ilişik kesme adımlarını öğren.
Boya ve zemin metrajı
Oda ölçüsünü gir, boyanabilir alanı ve gereken boya litresini gör. Zemin için fire paylı miktar.
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık değildir. Komisyon oranları ve KDV mevzuatı değişebilir; güncel resmî bilgi için ticaret.gov.tr, mevzuat.gov.tr ve gib.gov.tr adreslerini esas alın.