Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama 2026 (5 Yıl Kuralı)
Son güncelleme: 20 Temmuz 2026 · GVK güncel metni + GİB 2026 broşürü + resmi Yİ-ÜFE verisiyle doğrulandı
Tapuyla alınan bir gayrimenkulü alış tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsan, kazanç 'değer artış kazancı' olarak gelir vergisine tabidir — 5 yıl dolduysa vergi yoktur. Ama az bilinen gerçek şu: alış bedelin Yİ-ÜFE ile endekslendiği için, yüksek enflasyon döneminde çoğu satışta vergiye tabi kazanç hiç çıkmaz. Satmadan önce hesapla — belki vergin yoktur.
Örnek: Mart 2023'te 2.000.000 ₺'ye alınan ev Haziran 2026'da 5.000.000 ₺'ye satılırsa endekslenmiş maliyet ~5.102.000 ₺ → vergiye tabi kazanç ÇIKMAZ.
Değer Artış Kazancı Hesaplama Aracı
Alış ve satış bilgilerini gir, vergiyi adım adım hesaplayalım.
Hesap; GVK mük. md. 80/81 (5 yıl + Yİ-ÜFE endeksleme %10 şartı), 2026 istisnası 150.000 TL ve 2026 ücret-dışı GV tarifesiyle yapılır. Ay hassasiyetindedir — 5 yıl, tapu tescilinin GÜN bazında dolmasıyla kesinleşir. Yİ-ÜFE: TCMB EVDS resmi verisi. Sonuç bilgilendirme amaçlıdır; beyan öncesi mali müşavire danışın. Veri doğrulama: 2026-07-20
5 yıl kuralı: süre ne zaman başlar?
Süre kural olarak TAPU TESCİL tarihinde başlar (iktisap). 5 tam yıl dolduktan sonra satışta vergi yoktur; miras/bağışla edinilende hiç yoktur. Lehine istisnalar: konutu tapudan önce fiilen teslim aldıysan (tahsis belgesi, teslim tutanağı, elektrik/su faturası gibi belgelerle) fiilî kullanım tarihi; kooperatifte kura/tahsis tarihi esas alınır.
Süreyi SIFIRLAMAYAN durum: kat irtifakı tapusunun sonradan kat mülkiyetine çevrilmesi (ilk tapu tarihi geçerli). Süreyi SIFIRLAYAN durum (GİB görüşü): arsanın kat karşılığı verilmesi veya arsa üzerine bina yapılması — yeni tapu 'yeni iktisap' sayılır (yargı kararları farklı olabilir; danışın).
2007 öncesi edinilen gayrimenkullerde süre 4 yıldır (geçici md. 71) — bugün pratik önemi kalmadı ama eski tarihli tapularda bilinmeli.
Endeksleme: vergiyi eriten mekanizma
Alış bedelin, alış ayından önceki ay ile satış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi oranında artırılır (artış %10'un üzerindeyse). Yüksek enflasyon döneminde bu güncelleme çoğu zaman kazancın tamamını yutar: 2023'te alınan bir evin maliyeti bugün ~2,5 katına endekslenir. Bu yüzden '5 yıl dolmadan satarsam kesin vergi öderim' korkusu çoğu zaman yersizdir — önce hesapla.
Araç, kullandığı iki endeks değerini sonuçta açıkça gösterir (şeffaf döküm) ve %10 şartını doğru uygular — piyasadaki bazı hesaplayıcılar bu şartı atlar veya endeksi göstermez.
Formül: giderler, istisna ve 2026 tarifesi
Sıra: satış bedeli − endekslenmiş maliyet − satışa ilişkin giderler (satıcının ödediği tapu harcı payı ‰20 + belgeli emlakçı komisyonu indirilebilir) = safi kazanç → − istisna (2026 satışları: 150.000 TL; 2025: 120.000 TL) = matrah. İstisna altındaki kazanç için beyan da gerekmez.
Matraha 2026 gelir vergisi tarifesi (ücret-dışı) uygulanır: 190.000 ₺'ye kadar %15 · 400.000'e kadar %20 · 1.000.000'a kadar %27 · 5.300.000'e kadar %35 · üzeri %40 (dilimli — her dilim kendi oranıyla vergilenir).
Beyan ve ödeme nasıl yapılır?
Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın 1-31 Mart'ında yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir — en kolayı GİB Hazır Beyan Sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr, e-Devlet ile giriş): onayladığın anda mükellefiyet ve tahakkuk otomatik oluşur. Vergi iki eşit taksitte ödenir: Mart sonu ve Temmuz sonu.
Beyan etmezsen: GİB'in MEVA sistemi (2025'ten beri) tapu devirleri, ekspertiz raporları, ilanlar ve kredi verilerini çaprazlayarak eksik/düşük beyanı otomatik tespit ediyor — 2025'te binlerce mükellefe izah yazısı gönderildi. Tespitte vergi cezalı tahsil edilir; izaha davete 30 gün içinde beyan + ödemeyle cezalar önemli ölçüde azalır.
İki kritik uyarı: çoklu satış ve tapu bedeli
① Aynı yıl içinde birden fazla veya art arda yıllarda gayrimenkul satışı, GİB tarafından 'devamlılık' sayılıp TİCARİ KAZANÇ olarak vergilendirilebilir (değer artışından ağır; istisna ve 5 yıl kuralı uygulanmaz). Birden fazla satış planlıyorsan mali müşavire danış.
② Tapuda satış bedelini düşük göstermek çifte risk: harç farkı bir kat cezayla tahsil edilir VE alıcının maliyeti düşük görüneceği için İLERİDE SATARKEN değer artış vergisi matrahı şişer. Tapuda gerçek bedel, gelecekteki verginin sigortasıdır. → Tapu harcı rehberi ve hesaplama aracı
Sık sorulan sorular
5 yıl dolmadan ev satılırsa ne olur?
Satış kazancı değer artış kazancı olarak vergiye tabi olur — ama önce alış bedelin Yİ-ÜFE ile endekslenir, satış giderlerin düşülür ve 150.000 TL (2026) istisna uygulanır. Yüksek enflasyon nedeniyle çoğu satışta vergiye tabi tutar hiç çıkmaz; aracımızla saniyeler içinde görebilirsin.
Değer artış kazancında 5 yıl nasıl hesaplanır?
Tapu tescil tarihinden itibaren 5 TAM yıl (gün bazında). İstisnalar: tapudan önce belgeli fiilî teslim varsa o tarih; kooperatifte kura/tahsis tarihi. Kat irtifakı→kat mülkiyeti çevrimi süreyi sıfırlamaz; kat karşılığı alınan yeni daireler GİB'e göre yeni iktisaptır.
Değer artış kazancı vergisi yüzde kaç?
Sabit bir oran yok — matrah, gelir vergisi tarifesine girer: 2026'da %15'ten başlayıp dilimlere göre %40'a kadar çıkar. Örneğin 200.000 ₺ matrahın vergisi 30.500 ₺'dir (190.000×%15 + 10.000×%20).
Değer artış kazancı vergisi ödememek için ne yapılabilir?
Meşru yollar: 5 tam yılın dolmasını beklemek (aracımız vergisiz tarihi gösterir), endeksleme + belgeli giderlerle gerçek matrahı doğru hesaplamak ve istisnayı kullanmak. Tapuda bedeli düşük göstermek ÇÖZÜM DEĞİLDİR — bir kat vergi cezası ve MEVA tespiti riski taşır.
Mirasla kalan ev satılırsa değer artış vergisi ödenir mi?
Hayır — miras/bağış (ivazsız) yoluyla edinilen gayrimenkulün satışı değer artış kazancına tabi değildir, 5 yıl şartı da aranmaz. Ayrı konular: veraset ve intikal vergisi beyanı gerekir; kısa sürede çok sayıda miras taşınmazı satışı ticari kazanç riski taşır.
2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?
150.000 TL (GV Genel Tebliği 332). 2025 satışları için 120.000 TL'ydi. İstisna, satışın yapıldığı yılın tutarıyla uygulanır ve safi kazançtan düşülür; kalan yoksa beyan da gerekmez.
Hangi giderler kazançtan düşülür?
Satıcının üzerinde kalan satış giderleri ve ödediği vergi-harçlar: tapu harcının satıcı payı (binde 20), belgeli/faturalı emlakçı komisyonu, satış için yapılan belgeli masraflar. Özelge uygulamasında konut kredisi faizinin maliyete eklenmesi de kabul görüyor — belgelendirme şart.
Aynı yıl iki ev satarsam ne olur?
Tek satış genelde değer artış kazancıdır; ama aynı yılda birden fazla veya art arda yıllarda satış, GİB'in devamlılık karinesine göre TİCARİ KAZANÇ sayılabilir — istisna ve 5 yıl kuralı uygulanmaz, vergi yükü ağırlaşır. Bu durumda mutlaka mali müşavire danış.
Arsa satışında da 5 yıl kuralı var mı?
Evet, aynı kural (konut/arsa/dükkân fark etmez). Dikkat: arsayı 5 yıl içinde PARSELLEYİP satmak doğrudan ticari kazançtır (GVK 37). Kat karşılığı verilen arsadan alınan daireler ise GİB'e göre yeni iktisap sayılır — 5 yıl yeni tapudan işler.
Beyan nereden ve ne zaman yapılır?
Satışı izleyen yılın 1-31 Mart'ında, en kolay GİB Hazır Beyan'dan (hazirbeyan.gib.gov.tr, e-Devlet girişi). Vergi Mart ve Temmuz sonunda iki eşit taksitte ödenir. İstisna altında kalan kazanç için beyan gerekmez.
Satmayı mı planlıyorsun?
Vergini hesapladın — şimdi evini değerinde sat. tamkonum'da ilanın EİDS doğrulamalı ve videolu: alıcı güvenir, hızlı satarsın.
İlanını ver →Yeni ev mi arıyorsun?
Satarken vergisiz çıkmanın yolu doğru almaktan geçer. tamkonum'da ilanlar videolu ve doğrulanmış — gitmeden gez.
İlanlara bak →İlgili Rehberler
EİDS ve Sosyal Medyada İlan
EİDS nedir, sosyal medyada ne serbest, doğrulanmış ilan linkini nasıl paylaşırsın.
Emlakçı Komisyonu ve Hesaplama
Komisyon ne kadar, kim öder, KDV nasıl hesaplanır — ücretsiz hesaplama aracıyla.
Tapu Harcı Hesaplama
Tapu harcı ne kadar, nasıl ödenir, bağış ve mirasta harç — 2026 güncel araçla hesapla.
Kira Artış Oranı Hesaplama
Bu ayın yasal kira zammı tavanı, aylara göre oran tablosu ve ücretsiz hesaplama aracı.
Kira Geliri Vergisi
2026'da istisna yalnız emekliye — kira vergini götürü/gerçek giderle hesapla, beyan gerekir mi öğren.
Emlak Vergisi Hesaplama
2026 yeni değerler + 3 kat tavanı; oranlar, emekli sıfır-oran muafiyeti ve taksitler — araçla hesapla.
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; vergi danışmanlığı değildir. Hesaplar GVK mük. 80/81, 2026 istisna ve tarifesine göredir; tutarlar her yıl tebliğle değişir. Kat karşılığı ve çoklu satış gibi durumlarda idare ile yargı yorumları farklılaşabilir — beyan öncesi mali müşavir/YMM'ye danışın. Resmî hesap ve beyan: gib.gov.tr / hazirbeyan.gib.gov.tr.